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Sélection de 3 villes à forte rentabilité pour 2020

Bienvenue dans ce nouvel article. Aujourd’hui Sans Cravate vous emmène faire un petit tour de France à la recherche de 3 villes qui garantissent une rentabilité élevée.

Dans notre sélection vous retrouverez la ville de Limoges, ainsi que Mulhouse et Saint-Quentin. Étape par étape, nous analyserons leur situation démographique, économique et le marché immobilier de chacune d’entre elles.

L’objectif premier est de mettre en pratique les conseils donnés dans notre article sur l’emplacement dans l’immobilier. Il s’agit donc d’un bon exemple d’analyse mais ce n’est pas pour autant qu’il est primordial d’investir dans une de ces 3 villes pour faire une opération rentable.

 

La ville de Limoges

rentabilité limoge

Sa démographique :

Limoges compte plus de 130 00 habitants avec une population étudiante en forte croissance ces dernières années. Parmi les habitants, la ville compte environ 18 000 étudiants, avec plus de 24 écoles d’enseignement supérieur. Entre les facs et les écoles privées, les étudiants représentent 15% de la population.

Un élément essentiel est de connaître la part des personnes locataires vis à vis du nombre de personnes propriétaires. Cela permet de prendre la température du marché de la location. Sur Limoge, les locataires représentent 57,2% de la population. Cela montre bien qu’il y a une forte demande locative et donc une potentiel rentabilité à aller chercher sur des agencements de biens spécifiques. 

Son développement

La ville de Limoges est plutôt dynamique. Un grand projet de rénovation urbain a été décidé par la municipalité, cela va permettre de restructurer, améliorer et valoriser la ville.

On peut notamment retrouver : 

  • La rénovation de la Bastide, 
  • Le renouvellement urbain de certains quartiers, 
  • Un projet d’éco quartier, 
  • La reconversion de l’ancienne caserne, 
  • L’aménagement du parc des étoiles,
  • Le réaménagement de la place de la république, ainsi que du jardin d’Orsey.  

Tout les projets urbain, vont permettre d’augmenter la valeur locative des quartiers concernés. Il serait aussi très interessant d’analyser les entreprises motrices de l’économie de la ville. À elles trois, les sociétés Legrand, Dekra et Eurovia ont un poids conséquent sur le développement de Limoges.

Limoges est en développement, cela ne fait aucun doute, mais quel est son marché immobilier ?

Son marché immobilier

Limoges est une ville intéressante, en effet son coût du mètre carré à l’achat, par rapport a son prix de location permet de belles opérations à forte rentabilité. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 1280 €. Alors que le prix moyen pour l’achat d’une maison est de 1503 €. 

Pourtant, à la location, pour un T2 par exemple, les loyers oscillent entre 450 € et 500 €. On retrouve des loyers similaires dans des villes où le prix d’achat au m2 est proche des 2300€.

La stratégie à privilégier sera la division, la colocation ou bien de la location meublé, du fait de la population étudiante. Mais ce n’est bien évidement pas l’unique opportunité. La rotation fréquente de vos locataires peut ne pas vous convenir.

Nous conseillerons tout de même de cibler le marché étudiant. Limoges est définitivement une ville dans laquelle la majeure partie des locataires ont entre 18 et 25 ans. La ville est en plein développement et les nombreuses réhabilitations des années à venir vous permettront de réaliser de la plus-value.

Cependant, un des gros points faibles de cette ville concerne la taxe foncière, celle-ci est très élevée. C’est un élément à prendre en compte car cela peut venir impacter votre rentabilité.

La ville de Mulhouse

rentabilité mulhouse

Sa démographique :​

Mulhouse compte aujourd’hui 109 300 habitants, avec une population qui rajeunit fortement. De ce fait, 62 130 personnes habitants Mulhouse ont moins de 39 ans !

Cette ville dispose d’une particularité unique et rare : la population de son aire urbaine est plus importante que celle de la ville intramuros.

63,1% de la population sont locataires. Contre 36,9% qui sont propriétaires. En proportions, la demande locative est donc encore plus importante qu’à Limoges.

Son développement

L’aéroport de Bâle-Mulhouse ne se trouve qu’à 15 minutes en voiture du centre ville. Il s’agit d’un point cléf du trafic du département. La location courte durée est donc à étudier. 

De plus, les lieux culturels y sont nombreux, comme :

  • La salle de spectacle « La filature », 
  • L’Entrepôt, 
  • Le Temple Saint-Etienne, 
  • La Cité du Train, 
  • Le Zoo de Mulhouse 
  • La Cité de l’automobile, l’un des plus grands musée d’automobiles au monde qui héberge d’ailleurs la collection « Schlumpf »Mulhouse est d’ailleurs la « capitale européenne des musées techniques ».

La ville annonce un grand projet urbain, avec la création du centre d’affaire d’ici 2025. Un grand pôle d’activité est en cours de construction, logiquement implanté au cœur du réseau de transport. Au total, 57 000m2 de bureau seront crée, et le bâtiment « L’Andrinople » est en cours de finalisation.

Ces bâtiments accueilleront de nombreux sièges de sociétés, des compagnies d’assurances, un hôtel, des banques, des bureaux d’études, des sociétés de conseil etc. Ce centre d’affaire a permis à ce jour la création de plus de 2 500 emplois. Et il faut bien loger les cadres mutés dans le secteur.

Son marché immobilier

En centre-ville les tarifs à la location sont moins chères qu’en périphérie. Mulhouse fait partie de l’une des grande ville les moins chères de France. On y trouve des rentabilités incroyable.

Les meilleurs quartiers pour investir à Mulhouse sont :

  • Rebberg : quartier résidentiel et bourgeois de Mulhouse.
  • La fonderie : un quartier en pleine mutation, avec un pôle universitaire, ainsi que la clinique du Diaconat-Fonderie. 
  • Le centre historique : un quartier dynamique, densément peuplé, chargé d’histoire. La demande y est forte pour les petites surfaces.

De ce faite, Mulhouse est une ville intéressante, encore une fois, le coût du mètre carré à l’achat, par rapport à son prix de location permet de belles opportunités. Le prix au mètre carré, débute aux alentours de 800€/m2. Cependant, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est 1097 €.  Le prix moyen pour l’achat d’une maison est 1610 € au m2. Pour la location d’un T2 les loyers varient entre eux 500 € et 570 € en moyenne.

Mulhouse est-elle une ville rentable ? Sans aucun doute !

Investir à Mulhouse c’est s’assurer un minimum de 10% de rentabilité brute sur son investissement. La ville offre le choix pour chaque stratégie d’exploitation. En investissant sur Mulhouse, tu peux très bien faire de la location nue, de la location meublée, ou encore réaliser du déficit foncier, faire un achat/revente, ou enfin proposer une colocation. 

Pour conclure, Mulhouse a pour but de devenir une métropole régionale. Cela prédit une augmentation du nombre d’habitants, qui risque de doubler d’ici 10 ans. Sans oublier un grand potentiel de valorisation de l’immobilier d’ici 20 ans.

Saint-Quentin

rentabilité saint-quentin

Sa démographie :

La ville de Saint-Quentin se situe en région Picardie. Depuis 10 ans la population de la ville n’a fait que diminuer. On peut constater une baisse de 1 700 habitants en 10 ans.

C’est une ville qui compte aujourd’hui un peu plus de 55 000 habitants.

Les ménages sont issus de la classe moyenne, voir populaire. Les retraités représentent une grande partie de la population. On remarquera cependant que de plus en plus d’étudiants s’y installent chaque année pour venir se former au niveau du nouveau campus universitaire situé près de la gare.

55,5% de la population sont locataires. Contre 44,5% qui sont propriétaires. Encore une fois, plus de la moitié des habitants sont locataires, la demande est donc interessante et la rentabilité égalementent.

Son développement

Evidement, Saint-Quentin a pour ambition de se développer. La ville a prévu de dynamiser son cœur de ville en favorisant les commerces et l’artisanat. La mairie de Saint-Quentin a investi pas moins de 23 millions € dans la réalisation de 13 opérations en faveur de la revitalisation du centre ville pour les 18 prochains mois. La fin des travaux est prévue pour décembre 2022.

La ville possède un réseau de transport très efficace et qui compte 6 lignes de bus. Le réseau routier qui permet aux communes alentours d’être reliées directement à Saint-Quentin est lui aussi développé. 

Concernant Saint-Quentin, c’est une ville avec beaucoup d’histoire, elle a été victime des dommages des deux guerres mondiales. Son passé et son style architecturale Art Déco permet d’attirer une population touristique et donne du sens à la location courte durée.

Son marché immobilier​

On retrouve la même méthodologie. Saint-Quentin est une ville intéressante, sinon elle ne serait pas dans cette sélection. Le coût au mètre carré à l’achat, par rapport a son prix de location permet de belles rentabilités. Le prix au mètre carré commence à 700€. Cependant, le prix moyen pour un appartement est 1108€/m2 et le prix moyen pour l’achat d’une maison est 1127€/m2. Pour la location d’un T2 les loyers varient entre eux 420 € et 500 € en moyenne.

En définitif, faut-il investir à Saint-Quentin ?

La ville à un fort potentiel locatif, et cela ne va faire qu’augmenter dans les prochaines années, principalement grâce à une augmentation de la population étudiante. Au niveau de l’économie de la ville, il y a encore du travail malgré l’implantation d’importantes industries, elles aussi dans le but de bénéficier de l’immobilier à prix modéré. (Groupe Moret, MBK, Tereos). 

Il faut investir en privilégiant les petites surfaces. Du T1 au T2, pour répondre à la forte demande d’étudiants et ainsi cibler la gare et le centre. Une stratégie de colocation pourrait-être mise en place afin d’accroître la rentabilité de votre investissement, sur le quartier Faubourg d’Isle par exemple. Cependant certains quartiers sont à éviter : Europe et Neuville, en raison d’une population instable.

Il ne faut pas oublier que Saint-Quentin se situe à seulement 1h20 de la capitale en train. La ville connait un fort développement dans le secteur de la robotisation. Elle a d’ailleurs été reconnue comme ville innovante. Saint-Quentin possède aussi une réserve naturelle en plein cœur de la ville.

En définitif, Saint-Quentin profite d’un fort taux de locataires qui permet d’éviter la vacance locative et de profiter de rentabilité importante.

Attention aux risques

Il faut bien évidement se rendre sur place afin de se rendre compte et confirmer si l’analyse que nous venons de réaliser est correcte.

Toutes ces villes ont deux points communs. Elles sont rentables, dans le but d’un investissement immobilier locatif, mais elles ont un potentiel soumis au risque. Investir dans ces villes c’est pas comme investir dans une ville déjà développée. Ce sont des villes instables, avec parfois des quartiers vraiment sinistrés qui ne connaissent plus le même dynamisme qu’avant l’exode rural.

Quand on veut investir dans la pierre, il est important de ne pas voir uniquement la rentabilité, ni le gain potentiel, au détriment des autres éléments. Chaque aspect (vacances locative, perspective d’évolution, plus-value, dynamique du marché…) doivent être pris en considération. Ce sont des indicateurs puissants qui permettent de prendre la température sur le marché locatif d’une ville.

Afin de minimiser le risque de vacance locative, privilégiez et ciblez les logements proches des bassins d’emplois, des commerces et des transports.

Pour ne pas se tromper et sécuriser son investissement du mieux que possible, sachez que lors de nos séminaires, nous réalisons une session plus avancée dans laquelle je vous apprend à analyser une ville et déterminer l’emplacement exact de votre investissement.

Merci à vous pour la lecture de cet article. 

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Alexandre Fines

À propos de l'auteur

Alex

Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.

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