Réussir son investissement immobilier n’a rien à voir avec la chance. Que ce soit votre première acquisition ou votre quatrième investissement, il faut toujours avoir une bonne méthodologie et se fixer des règles. Derrière la réussite d’une opération immobilière, il y a souvent beaucoup de travail et de stratégie. Notamment dans la recherche, les visites, les relations, et les connaissances acquises. Avec d’importantes sommes d’argent en jeu, généralement plusieurs milliers d’euros, il y a très peu de place pour l’erreur, voire aucune. Un montage mal ficelé, des démarches à l’urbanisme mal rédigées, des côtes mal prises ou un crédit bancaire non adapté à l’opération peuvent vite suffire à remettre complètement en question l’investissement.
Dans cet article, nous allons voir quelques règles cruciales à respecter pour réussir son investissement immobilier.
Se fixer un budget et ne pas l’augmenter.
Tout d’abord, comment savoir quel montant je peux emprunter à la banque ?
Il y a plusieurs solutions : la première consiste à aller chez votre banquier, qui vous fera une simulation de prêt pour vous dire exactement quelles peuvent être vos mensualités de remboursement par mois. De ce fait, vous serez fixé.
Vous pouvez également calculer votre budget d’emprunt en fonction de 3 paramètres : vos revenus mensuels, votre niveau d’endettement et l’apport personnel dont vous disposez.
Or, cela à certaines limites, car au-delà de ces 3 critères, plusieurs paramètres rentrent en jeu. Suivant votre niveau de connaissance, de présentation de votre projet et de votre dossier, la façon de gérer votre argent, etc., votre banquier peut être amené à vous prêter plus que les 33 % d’endettement (en restant cohérent).
Savoir ce que l’on veut c’est bien, savoir ce que l’on ne veut pas c’est mieux.
Afin de réussir son investissement immobilier, il est préférable de savoir ce que l’on veut.
Cerner vos critères vous permettra d’aller plus vite et de faire un tri considérable parmi les offres sur le marché. Au départ, quand on souhaite investir, il est difficile de savoir ce que l’on recherche avec des critères précis. Très souvent, les néophytes se concentrent uniquement sur le cash-flow. Ils souhaitent avoir X de cash-flow sur leur première opération avec X investis.
C’est génial, car ils ont des objectifs élevés. Mais le problème est qu’en restant bloqué uniquement sur ce qu’il y a à gagner, ils en oublient le projet, et plus important encore le passage à l’action.
Il vaut mieux faire la part des choses entre les critères obligatoires (ou prioritaires) et ceux facultatifs. De plus, il est préférable de viser moins haut mais de ne pas perdre de temps et de passer à l’action, d’acquérir de l’expérience, des connaissances ainsi que du patrimoine. Attendre l’affaire du siècle (qui n’existe pas) n’est pas une bonne chose. En fin de compte, vous allez perdre du temps, de l’énergie et de l’argent.
Mieux vaut alors réfléchir avant à ce qu’on veut trouver, pourquoi, comment et sur quels critères. Il vous sera beaucoup plus simple d’identifier les bonnes affaires. Il est plus facile de savoir ce que l’on ne veut pas, plutôt que ce que l’on veut.
Posez-vous la question suivante : quels sont pour moi les inconvénients rédhibitoires et ceux que je suis prêt à accepter ? Il est essentiel de répondre à cette question dès le départ, car en fonction de ce que vous ne voulez pas, les stratégies à mettre en place ne seront pas les mêmes.
Penser à la revente.
Lorsque l’on réalise un investissement immobilier, le but principal est de gagner de l’argent.
Vous devez toujours calculer la valeur de revente du bien que vous souhaitez acheter, avant de l’acheter. Imaginez le pire cas, où vous devriez revendre votre bien précipitamment, peu de temps après que vous l’ayez acheté. Pour réussir son investissement immobilier, on ne peut pas se permettre de perdre de l’argent, même dans le cas d’une revente rapide. Achetez lorsque vous êtes sûr de revendre votre bien plus cher et rapidement. Vous vous sentirez plus en sécurité en cas de pépins.
Vous l’aurez compris, il ne faut pas surpayer son investissement. Mais comment savoir si vous n’achetez pas trop cher ?
Tout d’abord, vous devez vous renseigner sur les prix pratiqués dans le quartier. Vous avez pleins d’outils disponibles pour faire votre étude de marché. En voici quelques exemples:
- DVF
- Impot.gouv
- Barometre des notaires,
- Meilleurs agents
- Seloger
Prévoir son bilan prévisionnel.
Être propriétaire coûte cher, surtout si vous n’avez pas anticipé tous les coûts liés à votre investissement. Vous pouvez vite être surpris. On considère généralement que les charges d’un propriétaire sont supérieures de 20 à 30 % à celles d’un locataire, à surface équivalente.
Outre le fait de rembourser les mensualités de crédit chaque mois, il faut prendre en compte les dépenses classiques telles que la taxe foncière, les charges de copropriété régulières, mais également exceptionnelles (ravalement, ascenseurs, toiture, etc.).
Aussi, vous pouvez être amené à des dépenses auxquels certains investisseurs ne pensent pas toujours et oublient souvent de prendre en considération lors de leurs calculs prévisionnels. Cela peut-être : L’expert-comptable, l’assurance propriétaire non-occupant, les frais bancaires, la CFE, les frais de gestions, les imprévus et les frais d’entretiens, la garantie loyer impayé, ou même un mois de loyer impayé (ça arrive).
Cela fait beaucoup de dépenses. Pour être sûr de réussir son investissement immobilier, il est très important que vous preniez en compte toutes ces dépenses dans votre bilan prévisionnel.
Nous allons nous arrêter ici pour cet article. Si tu as apprécié celui-ci, je t’invite à en découvrir pleins d’autres en immobilier, ou encore à nous suivre sur Instagram, YouTube et Facebook.
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À propos de l'auteur
Alex
Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.
