Maitriser les risques en immobilier est important. Il faut que tu sois conscient qu’investir dans la pierre représente énormément d’argent et que la moindre erreur peut rapidement coûter très cher. Tu devras surement faire face à des imprévus, et il faut considérer cette éventualité lors de la planification de ton projet. De même, il est essentiel d’avoir un plan B.
Regarde le prix du marché
Il ne faut jamais baser un investissement immobilier sur une potentielle future hausse des prix.
Certains investisseurs s’engagent dans des grandes villes à la mode, telle que Bordeaux par exemple. Ils sont convaincus qu’avec l’augmentation de la population, ainsi que la modernisation des villes le prix de l’immobilier aura fortement augmenté d’ici 20 ans.
Certes, ce raisonnement est en réalité acceptable. Si chaque investisseur, pense que dans 20 ans le prix de l’immobilier dans les grandes villes va augmenter, beaucoup d’investisseurs vont s’empresser d’aller acheter un bien dans ces grandes villes, ce qui va naturellement engendrer une montée des prix.
Cependant si l’investisseur n’a pas bien anticipé ni maitrisé les risques, il devra réaliser un effort d’épargne chaque mois. Et cela pendant 20 ans.
Pour éviter cela, regarde les prix du marché actuel, sans faire de prévisions sur l’évolution future. Puis fais le contraire, et pose-toi la question « Qu’est-ce qui pourrait faire baisser le prix de l’immobilier ? ».
- Une évolution défavorable du quartier
- Le déménagement ou la fermeture d’un gros employeur dans la ville
- Une orientation politique à contre courant avec le développement de la ville, etc.
Il est aussi important de toujours regarder le prix le plus bas, plutôt que le plus haut. Enfin, investis toujours sur un bien avec un prix inférieur au prix du marché. Cela te permettra de te de créer une marge de sécurité et de maitriser les risques. Ne montre jamais de précipitation !
Avoir un plan B
Un investissement immobilier se déroule généralement sur le long terme. Sur une période de 20 ans. Ainsi, de nombreux aléas peuvent intervenir et impacter ton investissement :
- La fragilisation de la structure du bâtiment
- Une baisse du marché de l’immobilier
- Une hausse de la fiscalité
- Risque lié au locataire : impayé, dégradation
Pour réduire et maitriser les risques qui peuvent survenir sur ton projet, prévois un plan B. Nombreux sont les investisseurs qui ont basé leur business plan sur de la location meublée de tourisme. Cependant ont-ils prévu un plan B ?
Imaginons que la ville venait à durcir la législation pour la location courte durée, et cela dû à la pression des hôtels. Comment vont-ils réagir à leur baisse du chiffre d’affaire ? De même, il est possible que la concurrence devienne de plus en plus présente et que cette dernière implique une baisse des prix de la nuit dans l’objectif de conserver un taux de remplissage acceptable. C’est d’ailleurs le cas en cette période de crise. Quel est ton plan B ? Enfin, un changement de cap politique au niveau de la fiscalité d’un certain type d’exploitation peut lui aussi être un facteur présentant une baisse significative de votre rentabilité ! Quel est ton plan B ?
Tu l’auras compris, le plan B, c’est aussi de se diversifier !
Maitriser les risques c’est planifier et chiffrer un plan secondaire avec un autofinancement du bien. Chiffrez toujours vos investissements sur la base d’une location meublée à l’année ou en location nue. En cas d’imprévus tu auras surement moins de cash-flow, mais cela ne mettra pas en péril ton investissement. De même, tes charges seront toujours payées par le loyer que tu perçois.
Maitrise les risques en anticipant
Si tu as un locataire qui bénéficie de la CAF, ça peut être rassurant. Une source de revenu publique directement versée sur ton compte et qui représente parfois 80% du loyer, c’est le rêve. Que se passe-t-il si les pouvoirs publics décident de réduire les allocations logements, et que ton locataire ne peut pas payer le supplément du loyer ?
En cas d’impayés sur le restant du loyer que le locataire doit te verser, tu dois le signaler à la CAF qui arrêtera de verser les aides ! Un cercle vicieux pour le propriétaire ! De plus, si tu ne le signale pas et que la CAF s’en aperçoit par elle-même, tu devras rembourser l’intégralité des versements perçus. La CAF est donc un faux sentiment de sécurité. Pour éviter cela, il existe des assurances en cas de loyers impayés ainsi que d’autres méthodes, telles que le bail notarié.
Tu peux anticiper et maitriser les risques avant qu’ils ne surgissent en te créant un coussin de sécurité. Quoi de mieux qu’une belle trésorerie pour faire face à certains problèmes qui peuvent arriver.
Lors de ta demande de financement, demande systématiquement un différé d’emprunt. Celui-ci te servira à réaliser les travaux nécessaires, mais te permettra également de te constituer de la trésorerie sur ton investissement en percevant les premiers loyers !
Négocier une période de différé plus longue que celle des travaux et donc une stratégie astucieuse !
Une demande locative sur 20 ans ?
Encore une fois, lors de ton investissement, penses à projeter la demande locative sur 20 ans. Il ne faut pas oublier que ce sont les locataires qui vont payer les mensualités de ton bien et te verser ton cashflow chaque début de mois. Afin de ne pas se retrouver avec de la vacance locative et maitriser les risques d’impayés, il est essentiel de prendre toute les précautions.
Durant ton étude de marché assure toi de bien tester la demande locative. Le but est d’avoir la garantie d’avoir toujours des locataires pendant 20 ans. Pour cela, l’emplacement est primordial. Mais la qualité des locataires est aussi un facteur primordial ! Il te faudra être sûr de sélectionner les bons.
N’oublie jamais de réaliser un business plan en autofinancement pour tes investissements immobiliers. Pense à prendre toutes les précautions possibles afin de ne pas te retrouver en difficulté.
Merci pour votre confiance et votre lecture.
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À propos de l'auteur
Alex
Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.
