achat/revente

L’Achat/Revente

Mécanisme de l’achat/revente.

Il faut savoir que l’investissement en achat/revente marche principalement lorsque le prix de l’immobilier est sur une tendance à la hausse. Ce type d’opération consiste à trouver un bien avec un potentiel que les autres ne voient pas. Le but est de concrétiser et d’exploiter ce potentiel avec la réalisation de travaux de rénovation. Cela peut par exemple être un bien que l’on peut diviser afin de revendre une partie et de garder l’autre partie en location ou bien de vendre deux logements à la place d’un seul. Cela te permet d’augmenter ton bénéfice. Cependant, cette stratégie reste plus facile à dire qu’à faire car il y a plein de contraintes techniques et juridiques à surmonter avant de pouvoir réaliser ce type d’opération.

Avantage et inconvénient de l'achat/revente.

L’avantage principal de faire de l’achat/revente, c’est de se construire un capital rapidement afin de le réinvestir dans une autre opération ou sur un autre support de placement avec des bénéfices toujours plus importants. Un autre avantage est celui de l’exonération de la plus-value immobilière, lorsqu’il s’agit de la vente de ta résidence principale. Attention cependant, si le bien n’est pas ta résidence principale ou si il est loué, tu seras imposé sur l’éventuelle plus-value issue de la revente.

Il y a des choses à connaitre lorsque l’on fait de l’achat/revente. 
Par exemple, si ton investissement n’est pas ta résidence principale et si il a été mis en location après rénovations pendant 3 ans avant la revente, tu seras imposé de la manière suivante : une fois la plus-value calculée, on obtient 19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Que ce soit pour l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux, aucun abattement n’est possible avant la sixième année.

Il faut donc faire attention avec ce type d’opération car si tu réalises plusieurs fois par an des opérations d’achats/reventes et que la raison cette vente n’est pas justifiée auprès de l’administration fiscale, tu risques d’être requalifié en tant que marchand de biens. L’administration fiscale est très vigilante et il est donc important d’investir dans les règles. Le statut de marchands de biens entraîne notamment une série de taxes et des cotisations et impositions supplémentaires qui peuvent te mettre en grande difficulté financière.

achat/revente
achat/revente

Tout anticiper.

Tu le sais déjà peut-être en tant qu’investisseur, l’efficience de ton investissement repose avant tout sur l’optimisation des coûts de tous les intermédiaires ainsi que sur la minimisation des imprévus. Cela permet notamment d’aller vite dans les démarches administratives ou encore d’avoir un chantier avec le minimum d’imprévus et qui se déroule correctement avec les délais respectés. Tu dois t’entourer d’une équipe de professionnels, spécialisée dans la rénovation ou la construction et non pas tonton qui pose du carrelage le dimanche. Tu dois avoir une totale confiance dans les entreprises avec lesquelles tu travailles. 

Lorsque tu prévois de faire de l’achat/revente, il ne faut pas oublier une chose importante. Comme tout investissement avec un chantier, il est possible d’avoir du retard dans la réalisation des travaux mais aussi des problèmes techniques. Pour faire face à ces problématiques, il faut que tu disposes d’une trésorerie suffisante. Mon conseil est de toujours prévoir minimum entre 10% et 20% supplémentaires sur votre coût de rénovation. Cela permettra d’anticiper et d’avoir les fonds disponibles en cas de difficulté. 

Par ailleurs, il ne faut pas surestimer l’attractivité de l’emplacement de ton projet. C’est le marché qui décide. Analyse correctement l’offre et la demande dans ton secteur en fonction du projet que tu souhaites réaliser. Cela te permettra de ne pas avoir à supporter financièrement d’éventuelles périodes de vacances locatives. Ce type d’investissement peut rapporter beaucoup d’argent mais peut aussi en faire perdre si l’on peine à trouver un acquéreur. Or, si le bien que tu vends est en réalité ta résidence principale, tu vas limiter l’impact fiscal, car tu ne payeras pas d’impôts sur la plus-value réalisée.

Faire une bonne opération.

On l’a vu, pour de l’achat/revente, il faut un bien avec un fort potentiel mais il faut surtout, plus que jamais, répondre à une demande du marché. Idéalement, il vaut mieux avoir un acquéreur avant d’engager le projet, cela permettra d’obtenir un prêt plus facilement.
Pour trouver un bien avec du potentiel et intéressant sur le marché dans lequel tu es, il faut éplucher beaucoup d’annonces. Il faut aller voir les agents immobiliers, leur faire connaître tes intentions et ce que tu recherches précisément. Le réseau est alors primordial pour trouver un bien sur lequel tu pourras faire un achat/revente. D’ailleurs, les meilleures affaires se font par le réseau !

Cette opération d’achat/revente peut s’avérer intéressante pour se construire un capital en quelques mois. Elle nécessite des bonnes connaissances, la découverte d’un bien à potentiel idéalement divisible, la réalisation de travaux de rénovation et une revente dans de bonnes conditions avec une belle plus-value.

C’est un investissement qui reste risqué : il nécessite d’avoir bien chiffré tous les coûts potentiels (ils sont nombreux et varient en fonction du type de projet). Quand une opportunité se présente, il faut parfois aller vite, il faut donc avoir une bonne expérience dans l’évaluation des travaux qu’il y a à réaliser. Si ces derniers sont trop importants, l’opération risque de ne pas être rentable.

Nous allons nous arrêter ici pour cet article. Si tu as apprécié celui-ci, je t’invite à en découvrir pleins d’autres en immobilier, ou encore à nous suivre sur YouTube et Facebook.
À bientôt ! 

Alexandre Fines

À propos de l'auteur

Alex

Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.

2 réflexions sur “L’Achat/Revente”

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *