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La rentabilité locative

À quoi sert la rentabilité ?

Dans cet article, Sans Cravate va te délivrer les méthodes, étape par étape, te permettant de calculer la rentabilité locative de tes investissements. Nous allons également voir à quoi servent ces calculs et comment les utiliser.

La rentabilité locative se décompose en trois étages, la rentabilité brute, la rentabilité nette puis la rentabilité nette nette après intérêts des emprunts et imposition. En gros, la rentabilité, c’est un pourcentage qui permet de mesurer la performance de ton investissement. 

Elle indique donc ce que ton investissement peut te rapporter chaque année, sur le long terme. L’avantage avec la rentabilité brute c’est sa méthode rapide de calcul, elle permet de jeter un premier coup d’œil sur la performance d’un bien. Mais plus on se rapproche de la rentabilité nette nette plus on devient précis dans le calcul et rationnel vis à vis de ce qui va réellement finir dans votre poche.

La rentabilité locative est un élément indispensable à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier. Elle permet d’avoir une première approche du marché dans lequel tu te situes et de réaliser un premier tri entre les annonces immobilières.

Pourquoi calculer une rentabilité brute ?

C’est un calcul très simple et rapide à réaliser. Tu peux faire le calcul de rentabilité locative juste avec les données d’une annonce. C’est-à-dire avec le prix d’achat du bien et le loyer potentiel. 

Si tu choisis un bien à rénover, il faut que tu saches évaluer le coût des travaux simplement avec les photos que tu as à disposition sur l’annonce immobilière. Pas le temps de faire des visites pour tous les biens ! Plus tu seras précis concernant le coût des travaux, moins tu auras de surprises lorsque tu calculeras la rentabilité nette. 

De plus, il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais d’agence et les 8% de frais de notaires dans le calcul. 

Pour estimer le loyer potentiel, il faut connaître un minimum le marché locatif du secteur. Afin d’obtenir ces informations, il suffit de regarder les annonces de logements similaires au type de bien que tu cibles. Ensuite, il faudra réaliser une moyenne des loyers pratiqués. Connaître également le marché en général est une donnée importante, notamment le prix du m2 à l’achat. 

Une fois toutes ces informations réunies, tu as le coût global de ton opération. C’est à dire : le prix d’achat du bien, les frais de notaires et d’agence, ainsi que le coût des travaux. Et grâce à ton analyse de marché, tu as défini le prix de ton futur loyer.

La rentabilité locative brute en image.

la rentabilité locative

Prenons le cas de Thibault qui achète un studio. Le prix d’achat est de 80 000€ mais des travaux estimés à 5 000€ sont à prévoir. À cela s’ajoutent des frais d’agence de 4% et des frais de notaire de 8%. On parle désormais de 94 600€.

Admettons que le loyer du studio est de 600€ par mois, soit 7200€ par an. On parle ici du loyer « charges comprises » (eau, ordures…), il faut donc déduire de ces 7200€ le coût de ces charges car vous allez devoir les reverser aux services concernés. Prenons dans notre exemple 400€ de charges annuelles. Thibault récupère donc 6800€ en provenance de ses loyers.

Il obtient alors une rentabilité locative brute de 7,1% sur l’achat de son studio. Cela veut dire que chaque année, Thibault s’enrichira de 6 716€ sur la base de son investissement de 94 600€.

Attention toutefois, il ne faut pas se baser uniquement sur ce calcul pour prendre une décision concernant ton investissement. La rentabilité brute omet de prendre en considération les charges que tu auras à payer pour que ton bien continue de se louer au même prix d’année en année. 

De même, le coût de ton crédit (les intérêts d’emprunts) n’est pas prix en compte dans le calcul. Pourtant, il faudra bien quelqu’un pour le payer.

Un autre élément que nous aborderons par la suite, ce sont les avantages fiscaux liés à ton investissement, en effet, tes loyers ont un impact sur ton imposition.

La rentabilité brute est simplement un indicateur qui va te permettre de t’aider dans ta phase de recherche.

La rentabilité locative nette.

la rentabilité locative nette

La rentabilité nette quant à elle, est bien plus proche de la réalité. Malheureusement il est difficile de connaître sa véritable valeur tant que le bien ne vous appartient pas. 

Pour calculer une rentabilité locative nette, tu peux t’appuyer sur la base de calcul de la rentabilité locative brute. Il va cependant falloir prendre en compte quelques données en plus. 

La différence ici c’est que tu vas intégrer toutes les charges et les taxes liées à ton investissement, et qui permettent à ce dernier de durer dans le temps.

On peut citer à titre d’exemple :

  • La taxe foncière à 600€
  •  Les frais de gestion à 300€
  • Travaux prévisionnels annuels à 500€
  • Assurance (PNO, GLI) à 100€.
  • Le taux de vacance locative (le risque que ton bien ne soit pas occupé) 
  • Les honoraires du Syndic etc…

Il faut bien faire la distinction entre les frais récupérables sur le locataire et ceux qui seront à votre charge. Ne confonds pas taxe d’habitation et taxe foncière ! 

Comptes dans le calcul de la rentabilité nette seulement ce que TU vas devoir payer.

Reprenons le cas de Thibault. Le prix d’achat global du studio est de 94 600€. Le loyer annuel hors charges est de 6 800€. L’ensemble des charges liées à cet investissement est donc AU MINIMUM de 1500€ par an. En effet, l’imprévisible est toujours possible, il faut donc être prudent et veiller à compter une certaine marge. 

On comprend donc que la rentabilité nette sert à affiner le projet. Avec ce ratio, tu vas pouvoir de nouveau trier les annonces que tu avais sélectionnés grâce au rendement brut.

Ce calcul devra également apparaitre dans ton dossier bancaire, afin de le présenter dans l’espoir d’obtenir un crédit. Cela lui montrera ton implication dans le projet et également que tu connais le marché dans lequel tu investis. Il verra alors que tu connais les chiffres de ton investissement et cela te permettra de rassurer les banquiers et gagner leur confiance.

Salon séjour

La rentabilité locative nette-nette.

la rentabilité locative nette-nette

Avec la rentabilité nette tu as pu calculer ce que va te rapporter (loyers) et ce que coûtait (taxe foncière, charges, assurances, etc.) ton investissement tous les ans.

Le calcul de la rentabilité locative nette-nette est de nouveau plus précis, mais également plus complexe. Il est différent pour tout le monde puisqu’il va prendre en compte ta situation fiscale.

Pour être plus clair, le calcul prend en compte les impôts que tu vas payer sur les loyers que tu vas percevoir, ainsi que les déductions d’un éventuel montage avec une loi (Robien, Denormandie, Pinel…).

Pour cela, il faut prendre en considération deux éléments : Ta tranche marginale d’imposition (barème progressif), et le régime fiscal que tu vas définir pour ton investissement (micro foncier ou régime réel).

Le régime micro foncier, comme son nom l’indique, correspond uniquement aux personnes qui perçoivent moins de 15 000 par an de revenus fonciers. Dans ce cas, le contribuable aura un abattement de 30% applicable sur ses loyers. En gros, aux yeux de la loi, c’est comme si ses revenus représentaient seulement 70% de ce qu’ils sont réellement. Cela s’explique par le fait qu’il a des frais et des charges à couvrir, logique. Cependant, ce régime n’est pas compatible avec certains montages (Pinel par exemple).

En ce qui concerne le régime réel, le fonctionnement est plus intuitif. Il faut alors déduire toutes les charges au montant des loyers perçus. On obtient alors un solde « net », et c’est ce dernier qui est imposable. 

Il est possible dans certains cas d’avoir un solde net négatif (charges supérieures au loyer), lors d’importants travaux par exemple. A ce moment là, la valeur du solde est à son tour déductible des revenus du ménage (déficit foncier). 

Dans les deux cas de figure, Il faut savoir que tu ne seras pas imposé sur la totalité de tes loyers perçus. Il te faut simplement savoir à l’instant T quel régime te convient le mieux. Sachant que lorsque tu perçois plus de 15 000€ de loyers, la question ne se pose pas. En tout cas, il te faut ajouter le solde net perçu via les loyers à ta déclaration de revenus. 

La rentabilité en fonction de ton mode d’investissement.

La rentabilité locative nette-nette, va se calculer en fonction de ton mode d’investissement. Par exemple, ton rendement ne sera pas le même si tu fais du LMNP (loueur meublé non professionnel) ou si tu as ton bien en nom propre et que tu fais de la location nue.

Il est aussi possible que ton montage soit en SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ou encore en SCI à l’IS (l’impôt sur les sociétés, l’amortissement, frais d’experts comptable). 

Tu vas aussi devoir prendre en compte le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) si tu veux te verser des dividendes (depuis ta société foncière) sur les loyers que tu auras encaissé.

Exemple d'un calcul de rentabilité nette-nette.

Thibault est imposé sur la tranche marginale d’imposition à 30%. Pour son investissement locatif, Thibault a choisi le régime micro-foncier en location nue.

Il bénéficie donc d’un abattement de 30% sur les loyers qu’il perçoit.

  • Loyers annuel hors charges = 7200€
  • Abattement de 30% = -2160 €
  • Loyer imposable = 5040 €

Maintenant qu’on a défini la base imposable des loyers de Thibault, on va appliquer les 5040€ sur sa tranche marginale d’imposition de 30%.

  • Loyer imposable = 5040€
  • Taux marginal d’imposition (30%)
  • Impôt à payer = 1512€

Thibault aura donc un impôt supplémentaire de 1512€ par an à payer. Une fois cet élément calculé, on va l’ajouter pour calculer la rentabilité nette-nette.

Il est très important de ne pas oublier de prendre en compte les prélèvements sociaux, qui sont de 17,2%.

Thibault aura donc une rentabilité locative nette-nette de 3% sur l’achat de son studio.

Alors Thibault ? Tu achètes ?!

Pour aller plus loin...

Bien évidemment, il existe un grand nombre de stratégies qui permettent de décupler la rentabilité d’un investissement locatif en l’optimisant au mieux selon vos objectifs. Nous en parlerons notamment dans de futurs articles. 

Alors si cet article t’as plu, restes au courant de nos prochaines rédactions en t’inscrivant à notre newsletter !

Dans cet article nous avons abordé de nombreuses notions autour du calcul de la rentabilité d’un investissement locatif. Si jamais une notion n’est pas claire pour toi, n’hésites pas à nous en faire part en commentaires, je me ferais un plaisir de te répondre.

À bientôt, 

Alex de l’équipe Sans Cravate.

4 réflexions sur “La rentabilité locative”

  1. peux-tu parler un peu plus de la Sci à l’is car c’est ce que j’ai fait pour mes 2 premier bien que j’ai mis dans une holding ? sinon belle article j’adore

    1. Salut Alex,
      Je te félicite pour ton passage à l’action !
      C’est avec plaisir que je réaliserai un article (début 2020) sur l’investissement en société, et notamment en SCI !

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