La recherche d’un locataire est toujours une action sensible et très importante !
En tant que propriétaire, nous rêvons tous du locataire parfait. Le locataire qui règle son loyer avec 1 jour d’avance, qui reste durant toute la durée du crédit, qui entretien correctement ton bien et qui, le jour de l’état des lieux de sortie, te le rend encore mieux qu’à son arrivée. Mais surtout un locataire qui se fera oublié une fois le bail signé. Tu ne veux pas être dérangé tout les 4 matins par des appels intempestifs, pour un disjoncteur qui saute ou une ampoule grillée.
Le locataire idéal est rare mais il n’est pas introuvable.
Le dossier du locataire
Lorsque tu reçois un candidat potentiel lors de tes visites, tu vas être amené à récupérer des dossiers.
Je te conseille, pour chaque nouveau candidat qui visite ton bien, de lui faire remplir une « Fiche de Candidature ». Celle-ci comprend :
- Un récapitulatif du bien à louer avec le montant du loyer et des charges
- L’identité des futurs locataires
- Leurs coordonnées
- La situation professionnelle des candidats
- Ainsi que leurs revenus
Cela te permet d’avoir une vue d’ensemble rapide sur le profil du locataire dans le but de réaliser une pré-sélection des personnes qui sont intéressées par la location de ton bien.
Par la suite, je te conseille de lui remettre un listing avec les pièces à fournir permettant de concrétiser sa demande.
Les éléments à demander sont les suivants :
- Une pièce d’identité, ainsi que la composition de son foyer familial
- Les 3 derniers bulletins de salaire (originaux et copie)
- Son contrat de travail (original et copie)
- Le dernier avis d’imposition (original et copie)
- Son relevé d’identité bancaire
- Et enfin, les 3 dernières quittances de loyers du dernier logement occupé (originaux et copie)
Toujours demander les originaux pour contrôler l’authenticité des documents. Il faut se méfier des dossiers photocopiés préparés à l’avance. Il s’agit souvent de stratégies d’escroquerie afin d’obtenir le bien.
Les ressources
Dans la recherche d’un locataire bon payeur, il va falloir faire le tri sur les candidats ayant déposé un dossier. Un autre élément important concerne l’analyse des revenus. En temps normal le propriétaire recherche un ratio « loyers/revenus » idéal. Il souhaite que pour le locataire, le loyer à payer représente au maximum 30% de son salaire.
Un jeune couple marié, avec un nouveau né, postulent pour un T3 dont le loyer est de 750€ / mois, avec une provision sur charge de 50€.
Monsieur gagne 20 000€/an, tout comme sa femme.
Le revenu mensuel du foyer est donc de : 40 000€ / 12 = 3 333€
Le ratio est donc de : 750 + 50 / 3 333 = 24 %
Dans cet exemple, les candidats ne dépassent pas le ratio des 30%, leur dossier peut donc être retenu. Cependant, pour mieux définir la recherche d’un locataire, il ne faut pas s’arrêter seulement aux candidats possédants de bons revenus.
Il faut regarder également la stabilité de l’emploi de ces derniers. Nous voulons tous le locataire parfait. Celui avec emploi stable, c’est-à-dire, fonctionnaire ou en CDI avec une antériorité de plusieurs années chez le même employeur et un avenir serein. Ce profil ne court pas les rues.
Aujourd’hui les personnes changent de métier beaucoup plus facilement mais également de situation géographique. Néanmoins dans ta recherche d’un locataire, si tu ne trouves pas le « candidat idéal », tu peux te protéger grâce à des garanties de loyers impayés.
La garantie des loyers impayés
Afin de sécuriser ton investissement et être sûr d’être payé chaque mois je te propose 3 garanties. À toi de choisir celle qui correspond le mieux au profil de ton locataire.
- La caution solidaire
- La garantie des loyers impayés (GLI)
- La garantie Visale
Dans le cas d’une caution solidaire, le bailleur a le droit de se retourner directement sur le cautionnaire, dès le premier loyer impayé. Et cela, même si le locataire est insolvable. Cependant il existe une condition pour ce type de garantie : le locataire doit avoir un garant, et c’est sur ce dernier que porte le critère de solvabilité.
En ce qui concerne la garantie des loyers impayés, celle-ci devra être souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’un assureur, d’une agence de location ou bien de la banque qui l’a suivi sur son investissement. Le coût d’une GLI représente 2 à 4% du montant de ton loyer par mois.
Pour ce qui est de la garantie Visale, c’est le locataire qui doit faire les démarches. Cette garantie couvre les mêmes risques qu’une GLI, sauf qu’elle est gratuite. Cependant, le locataire doit remplir certains critères afin de bénéficier de ce type de garantie.
Voici les conditions :
- Le locataire doit avoir entre 18 et 30 ans : quelle que soit sa situation professionnelle.
- Si ce dernier est éligible au bail mobilité, cela peut suffire.
Si le candidat a plus de 30 ans et qu’il est salarié(e) d’une entreprise du secteur privé ou agricole (ou titulaire d’une promesse d’embauche) et demande tout de même une garantie Visale, deux situations peuvent lui permettre d’y être éligible. Il faut pour cela qu’il fasse la demande :
- Jusqu’à 6 mois après une prise de fonction (hors CDI confirmé)
- Jusqu’à 6 mois après une mutation
Pour ce qui est du logement, il peut-être loué nu ou meublé. Il ne doit pas être la résidence principale du propriétaire/bailleur. Et la location doit faire l’objet d’un bail « loi 89 » et doit représenter un loyer (charges comprises) de 1500€ maximum en Île de France ou de 1300€ maximum sur le reste du territoire français.
La recherche d'un locataire - Conclusion
Toutefois, il faut que tu saches que le taux de loyers impayé en France est de 2 à 3%. Il est plus présent dans les zones sensibles, donc si tu évites d’investir dans ces dernières, tu diminues considérablement ce risque. Privilégie toujours l’emplacement dans tes investissements immobilier.
De plus, la recherche d’un locataire est un processus délicat, qui doit être rapide, afin de ne pas se retrouver dans une situation de « vacance locative ».
Dernier conseil, propose toujours de la qualité dans tes rénovations, cela te permettra de pouvoir te démarquer des autres logements et ainsi proposer un loyer plus élevé (sans être hors-marché non plus). Avec un loyer plus élevé, tu changes de cible et tu touches potentiellement une catégorie de personnes plus à l’aise financièrement.
Quand tu proposes un logement avec de belles finitions, les locataires sont satisfaits et entretiennent ton logement comme si il s’agissait du leur.
Merci pour votre confiance et votre lecture.
À bientôt sur le site Sanscravate.fr.
À propos de l'auteur
Alex
Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.
