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Fiscalité des revenus fonciers: La location nue

Salut les investisseurs Sans Cravate et bienvenue dans ce nouvel article.
Nous allons ici aborder le sujet de la fiscalité en location nue.

Quand tu réalises un investissement immobilier, tu vas devoir avoir les connaissances nécessaires afin de t’assurer de faire une bonne affaire et ainsi, acheter en dessous du prix du marché immobilier dans lequel tu te situes. Or, il ne faut pas s’arrêter uniquement à savoir dénicher la bonne affaire, voir les malfaçons ou bien savoir aménager le bien dans le but de l’optimiser.

La fiscalité est très importante, car en fonction de tes choix elle peut impacter tout autant la rentabilité de ton projet. Cela est un point à ne surtout pas négliger, en fonction de tes objectifs et de la stratégie que tu souhaites aborder.

Les différents modes d'exploitation.

En ce qui concerne le mode d’exploitation, on observe deux grandes familles : la location nue et la location meublée (qui fera l’objet d’un autre article).

La location nue, comme son nom l’indique, c’est le fait de louer un logement sans meuble. La plupart du temps le logement est l’habitation principale du locataire, car c’est un bail de 3 ans minimum.

Tu le sais peut-être, les loyers que tu vas percevoir d’une location ne vont pas directement aller dans ta poche. L’administration fiscale va prendre sa part du gâteau, sous forme d’impôts, de taxes et de prélèvements sociaux.

Les revenus fonciers issus de ta location nue seront taxés au même barème d’imposition que tes revenus. Et cela par tranche de 11%, 30%, 41% ou bien 45%.

Lorsque tu réalises de la location nue, la catégorie de revenus est « Revenus Fonciers ».
Tu as alors deux choix qui s’offrent à toi, avec deux régimes distincts :
Le régime Micro : un abattement forfaitaire de 30%.
– Le régime réel : une déduction de toutes les charges réelles à justifier, en lien avec l’investissement. C’est ce qu’on appelle aussi le déficit foncier.

Le micro foncier.

Ce régime ne donne aucun avantage fiscal particulier. C’est l’un des régimes les plus utilisés, mais également le moins intéressant.
Les conditions d’accès à ce régime sont très simple. En tant que propriétaire bailleur, tu ne dois pas percevoir plus de 15 000€ de loyers par an. Et crois-moi, une fois lancé, on arrive très vite aux 15 000€ de loyers.

Voici comment sont imposés les loyers au régime forfaitaire (micro foncier) :
Les revenus locatifs perçus sous le régime du micro-foncier sont imposés à 70%.
Le régime forfaitaire, comme son nom l’indique, est un forfait. L’administration fiscale a fixé un abattement forfaitaire qui est de 30%. En faisait cela, elle estime que ça représente l’ensemble des charges que tu peux avoir.

Exemple : Si tu perçois 10 000€ de loyers, ton loyer net imposable sera de 7000€ (10000 x 0,7). Ces 7000 € seront donc imposés suivant ta tranche marginale d’imposition (TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux.

Le seul avantage de ce régime est que les formalités de déclaration sont extrêmement simples à réaliser. Il suffit juste de noter les revenus fonciers perçus durant l’année sur ta déclaration habituelle.

Cependant, le régime du micro foncier n’est pas obligatoire. Tu peux aussi bénéficier du régime « réel ». Dans ce cas-là, tu pourras venir déduire toutes tes charges foncières aux montants réels engagés.

Le régime réel.

Comme on vient de le voir, tu peux opter pour le régime réel et déduire toutes tes charges réelles de tes revenus foncier, avec des loyers encaissés inférieurs à 15 000€/an. Il faut que tu connaisses parfaitement toutes les charges de ton investissement. En effet, si celles-ci dépassent 30% de ton revenu foncier, tu as tout intérêt à choisir le régime réel, à la place du micro foncier. 

Fais bien ton calcul en amont, car une fois le régime d’imposition réel en place, tu es obligé d’y rester pendant les 3 prochaines années. Le calcul de l’impôt au réel se fait d’après les recettes et les dépenses. Cependant, si tes loyers encaissés dépassent les 15 000€/an, tu es obligatoirement sous le régime du réel.

Très souvent, le régime réel est conseillé quand tu as des charges importantes, comme :

  • Les charges de copropriété
  • Les frais de gestion
  • Les intérêts d’emprunt
  • La taxe foncière
  • L’assurance Propriétaire Non Occupant
  • Les primes d’assurance des garanties de loyers impayés.

Mais surtout quand tu souhaites réaliser des gros travaux de rénovation dans ton bien. Cela te permettra de réaliser du déficit foncier. Il faudra alors vraiment penser à garder tous les tickets de caisse et les factures de tes dépenses pour pouvoir le justifier, en cas de contrôle.

Exemple : Si tu perçois 10 000€ de loyers, tu vas pouvoir venir déduire : l’assurance, la gestion, l’entretien, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copro, le comptable, la GLI et les travaux.

Toutes ces charges vont te permettre de venir réduire ton loyer imposable. Admettons après déduction de toutes tes charges que tu arrives à un loyer net imposable de 4 000€. Ces 4 000€ seront donc imposés en fonction de ta tranche marginale d’imposition (TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux.

revenus fonciers

Le déficit foncier.

Le déficit foncier fonctionne exactement comme le régime réel. Il est très avantageux quand tu as plus de dépenses déductibles (que tu as fait beaucoup de travaux) que de revenus fonciers imposables. C’est le seul levier d’optimisation fiscale de l’exploitation en location nue en nom propre.

Je m’explique: Le déficit intervient lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le déficit foncier vient dans un premier temps effacer tous tes revenus fonciers préexistants. De plus, s’il reste encore du déficit, et c’est là que ça devient vraiment intéressant, tu pourras venir réduire ton impôt sur le revenu en imputant sur les revenus de ton salaire, à hauteur de 10 700€ par an maximum et seulement la première année.

L’obligation pour bénéficier du déficit foncier est que tu dois louer ton bien 3 ans après avoir imputé le dernier déficit de tes revenus fonciers. Durant cette période, tu ne peux pas le vendre, ni changer de régime. Si tu ne respectes pas cette phase des 3 ans de location, le déficit pourra être réintégré rétroactivement à tes revenus suite à un contrôle fiscal.

Exemple: déficit foncier.

Tu achètes un bien et tu réalises 100 000€ de travaux. Tu reçois 20 000€ de loyers bruts par an. Tu déduis tous les frais qu’on a vu : l’assurance, la gestion, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc. Imaginons que tu arrives à 10 000€/an de loyers une fois les charges déduites, mais avant travaux. Maintenant, tu vas pouvoir venir piocher dans ton « enveloppe travaux », donc prendre 10 000€ et venir complètement effacer tes revenus fonciers imposables. Tu ne paieras donc pas d’impôts, et pas de prélèvements sociaux, puisque la base imposable sur les loyers perçus sera de 0.

De plus, la première année de ton déficit foncier, tu as le droit de piocher dans ton « enveloppe travaux » dans laquelle il reste maintenant 90 000€ (vu que tu as utilisé 10 000€ pour venir effacer tes revenus fonciers). Tu peux te servir des travaux restants à hauteur de 10 700€ max dans l’année pour venir déduire ton impôt sur le revenu imposable hors revenu immobilier. 

Pour résumer, le déficit foncier est très intéressant dans la mesure où ton taux d’imposition est élevé.

La stratégie.

Le micro-foncier est intéressant si :

  • Tu es non-imposable ou imposable à la tranche de 11%.
  • Tu es obligé de mettre ton bien en nu.
  • Tu revends le bien entre 2 et 5 ans.
  • Tes charges sont plus faibles que 30% de tes revenus fonciers.

Le déficit foncier est intéressant si tu as une forte imposition et que tu souhaites revendre le bien après avoir réalisé ton déficit foncier. C’est une très bonne chose pour ta fiscalité, car le déficit réalisé va te permettre de faire des économies d’impôts.

Tableau récapitulatif :

La location non meublée (NUE)

Micro-foncier

Réel

15 000 € maximum de loyers par an.

Tu supprimes 30% de tes loyers à l’imposition. Tu seras donc imposé sur 70% de tes revenus fonciers.

Tu déduis les frais réels et justifiés de tes loyers, s’ils sont supérieurs à 30% de tes loyers.

Ou

Si tes loyers sont supérieurs à 15 000€/an .

Quand tes frais et tes travaux déductibles sont supérieurs à tes loyers.

Ton déficit peut venir réduire ton revenu professionnel jusqu’à 10 700€ / an.

Nous allons nous arrêter ici pour cet article. Si tu as apprécié celui-ci, je t’invite à en découvrir pleins d’autres en immobilier, ou encore à nous suivre sur YouTube et Facebook.
À bientôt ! 

Alexandre Fines

À propos de l'auteur

Alex

Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.

2 réflexions sur “Fiscalité des revenus fonciers: La location nue”

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