Voici un nouvel article sur la division foncière. Un type d’investissement immobilier différent de celui que l’on connaît tous, dédié à la location. La division foncière est un investissement très rentable, sur une courte période, avec seulement des travaux d’aménagement à réaliser. Cerise sur le gâteau, certaines divisions foncières peuvent se faire sans travaux d’aménagement, seulement avec des démarches administratives.
Prisé des marchands de biens, ce type d’investissement nécessite certaines compétences concernant : la recherche du bien, des notions en urbanisme afin de pouvoir évaluer la valeur de votre terrain une fois divisé, de savoir estimer le coût de l’aménagement en cas de travaux, ou encore d’être conscient des délais administratifs.
Anticiper une division foncière
Tout d’abord, la première étape va être de trouver le terrain idéal. Pour réaliser une division foncière il faut sortir du centre-ville, et aller prospecter sur les communes en développement, proches des grandes villes. Ne ciblez pas uniquement les terrains nus. Ils seront le plus souvent classés « Terrain Agricole » sur le plan local d’urbanisme, avec aucune constructibilité possible.
Tu dois concentrer ta recherche sur des maisons avec du terrain. La plupart du temps, on achète une maison dont les vendeurs non pas vu la possibilité de diviser le terrain.
Ensuite, une fois le terrain trouvé, il faut s’assurer que le projet est viable. Tu peux savoir si le terrain que tu souhaites diviser est bien constructible en vérifiant sur les documents d’urbanisme de la commune. Il faut également vérifier que tu peux bien créer un accès, desservant la voie publique.
Préparer une division foncière
Après cela, une fois positionné sur ton terrain et une fois l’acceptation de l’offre par ton vendeur, tu as le temps. Le vendeur est engagé à te vendre le bien, cependant toi tu n’es pas engagé. Le temps est donc avec toi mais avant de signer un compromis de vente, tu vas devoir déposer un CU (certificat d’urbanisme).
Très peu d’investisseurs le savent et le font. Le certificat d’urbanisme opérationnel est un Cerfa à remplir et à déposer à la mairie. Tu vas pouvoir trouver toutes les informations essentielles sur la faisabilité de ton projet sur le CU opérationnel.
La mairie dispose d’un délai de délivrance de 2 mois après le dépôt de ta demande. C’est pour ça que le temps est important. Après le retour de la mairie, tu auras plusieurs informations importantes concernant le terrain :
- Les règles d’urbanisme applicable au terrain
- Les limites au droit de propriété (servitude, etc.)
- Ainsi que les différentes taxes.
De plus, tu sauras si le terrain est viable pour la réalisation de ton projet de division et si les voies et réseaux existants desservent le terrain.
Le bornage en division foncière :
Dans le cas où le vendeur serait pressé de signer un compromis de vente chez le notaire, tu dois mettre en condition suspensive que tu achètes le terrain uniquement si la division est possible, et si elle est acceptée par la maire. Nous verrons plus tard les différentes démarches administratives à réaliser. Désormais, durant les deux/trois mois avant la date de l’acte authentique, tu vas devoir passer à l’étape suivante.
En effet, pour qu’une division foncière se concrétise, il va falloir borner le terrain. C’est inscrit dans le code de l’urbanisme (art. 111-5-3). Il est obligatoire de borner le ou les terrains constructibles, issus d’une division foncière. Important : le bornage doit être réalisé uniquement par un géomètre-expert. Donc le jour du bornage, il faudra réunir chaque propriétaire des parcelles contiguës afin que le bornage soit « convenu à l’amiable ». Le géomètre-expert rédigera un procès-verbal, qui devra être signé par toutes les parties, pour être ensuite envoyé chez le notaire pour la publication foncière. Le but du bornage consiste à déterminer les limites de propriété, ainsi que la surface du lot à détacher. Donc l’opération de bornage, c’est l’accès à l’information des droits et obligations associés à la parcelle.
Alors, tu seras capable de définir clairement la possibilité constructible qu’offre ta division foncière.
Les différentes autorisations d’urbanisme :
La déclaration préalable est une démarche administrative simple à faire. En effet, elle permet d’obtenir l’autorisation pour le détachement d’une propriété foncière, sans avoir besoin de réaliser des travaux d’aménagement. La déclaration préalable est obligatoire pour les divisions foncières « simples ». C’est une procédure « allégée » de lotissement. Son but est de déclarer au service d’urbanisme de la commune, la création d’un ou plusieurs terrains à bâtir dû à la division foncière.
Cela va permettre à la mairie de définir la constructibilité du nouveau terrain.
Le délai d’instruction de la déclaration préalable de division est d’un mois. Une fois l’obtention de la non-opposition à la division de la mairie, la DP doit être affichée sur le terrain durant 2 mois (recours des tiers). Attention, l’accord de la mairie pour la division ne préjuge pas obligatoirement l’obtention du permis de construire par la suite.
Le permis d’aménager quant à lui, est une démarche administrative un peu plus lourde.
En effet, la demande d’un permis d’aménager doit être faite uniquement si tu as prévu la création ou l’aménagement de voies, d’espaces, ou d’équipements communs à partir de deux lots destinés à être bâtis. Le délai d’instruction du permis d’aménager est de 3 mois à compter de la date de dépôt de la demande. Une fois le permis obtenu, il faudra afficher le permis sur le terrain 2 mois (recours des tiers).
Nous allons nous arrêter ici pour cet article. Si tu as apprécié celui-ci, je t’invite à en découvrir pleins d’autres en immobilier, ou encore à nous suivre sur YouTube et Facebook.
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À propos de l'auteur
Alex
Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.
1 réflexion sur “La division foncière”
Bon tour d’horizon. Pour une bonne base sur la division foncière je conseille le livre de AB Invest sur le sujet, « Riche de Liberté »