emplacement en immobilier

L’emplacement en immobilier

En immobilier, la première règle à respecter est la suivante : L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. En effet, l’emplacement en immobilier est triple: la ville, le quartier et l’appartement. Ce critère est en grande partie responsable de la viabilité de ton investissement. On va donc tout t’expliquer pour que tu saches où investir !

Dans cet article, tu vas voir le processus à respecter afin de sécuriser un maximum ton investissement. Tu vas voir également ce qui va te permettre de te rassurer toi et ton banquier.

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L'emplacement en immobilier n°1 : la ville.

emplacement en immobilier

L’emplacement dans l’immobilier est une règle en or. Une règle à laquelle il ne faut pas déroger. Il y à plusieurs types d’emplacements en immobilier.

Dans quelle ville vas-tu investir ? La première règle de l’emplacement consiste à choisir et définir la ville dans laquelle on est prêt à investir.  Pour définir la ville dans laquelle tu peux investir, il y a des choses importantes à analyser.
Tout d’abord, il faut faire une étude économique de la ville que tu as ciblé.

Etude économique de la ville

  1. Premier point :
    Il vous faudra regarder le nombre d’habitant de la ville en question. Ensuite, vous devrez analyser sa croissance démographique sur les 10/15 dernières années.
    Les catégories socio-professionnelles des habitants de la ville est un élément qui va nous permettre de déterminer le type de produits le mieux adapté à notre cible.
    Il est aussi important de regarder le taux d’activité de la ville et son évolution sur les dernières années.
    Pareil pour le chômage : Le taux de chômage de la ville et son évolution sur les dernières années sont des détails importants. Il faut les prendre en considération dans le but d’anticiper le marché et de sécuriser notre investissement.

  2. Le deuxième point consiste à se renseigner sur les indicateurs de marché immobilier dans la ville ciblé. Ces indicateurs de marché sont :
    – Le nombre total de logements de la ville.
    – Le pourcentage de foyers propriétaires ou locataires.
    – La part de logements vacants.
    – Le pourcentage des types de logements (T1/T2/T3/T4/T5).
    – Le prix moyen au m2.
    – Le loyer moyen au m2 par rapport au type d’appartement.
    – Et enfin l’évolution du marché immobilier.

  3. Troisième point et étape incontournable:
    Avant d’investir dans une ville que tu ne connais pas forcément mais où la rentabilité locative est attractive, je te conseille d’aller te renseigner à la mairie de la ville et plus précisément au service de l’urbanisme. Demande quels-sont les projets à venir dans la ville ou dans les quartiers (ex: réhabilitation, école, commerces). Cela va permettre de cibler l’emplacement de ton futur investissement dans la ville.

L'emplacement en immobilier n°2 : le quartier.

Emplacement

Après avoir choisi et défini la ville dans laquelle tu veux investir, il reste à choisir l’emplacement du quartier dans lequel tu vas investir.

L’emplacement et le choix du quartier est plus important que le choix de la ville. Pour connaitre l’histoire de chaque quartier de la ville, il ne faut pas hésiter à aller parler aux commerçants du coin (restaurateurs, boulangeries, bureaux de tabac, pharmacies, etc.). Vous allez apprendre beaucoup de choses étonnantes sur le quartier et son environnement. Parfois en positif, parfois en négatif 😉 !

Si tu en as la possibilité, promène toi dans le quartier à différents moments de la journée. Cela te permettra de d’en percevoir l’ambiance quotidienne. En effet, la vie de quartier peut être très différente entre le matin, l’après-midi et le soir. Tu pourras donc voir par toi même quels sont les quartiers à éviter, les quartiers ayant une mauvaise réputation. 

Évite également les quartiers, qui d’après l’agent immobilier, vont être « réhabilités ». Pour être bien sûr de l’information, rien ne vaut d’aller poser la question au service de l’urbanisme de la ville. Ces quartiers là peuvent être attirants car les prix ne sont vraiment pas chers. Cependant, il faut faire bien attention au quartier car cela peut avoir un impact direct sur votre investissement (location, gestion, travaux, sécurité, paiement).

Investir proche de chez soi.

Comme expliqué au dessus, rien ne vaut une réelle connaissance du terrain. Et pour cela, il faut se déplacer et aller sur celui-ci. Privilégie les quartiers tranquilles où il fait bon vivre avec des commodités à proximité (écoles, transports, commerçants).
Dans le meilleur cas, privilégie un quartier avec une réelle décision prise par la commune ainsi que le service d’urbanisme dans le but de le développer et de le re-dynamiser. 

Acheter proche de chez toi, c’est un luxe ! Pourquoi ? Car tu connais la ville, les quartiers à privilégier et les quartiers à éviter, le type de population ainsi que les prix du marché de l’immobilier dans ce secteur ( Le but est bien évidemment d’acheter à un prix inférieur que celui du marché).

Investir proche de chez toi, c’est également pouvoir être réactif pour aller faire des visites et être le premier à visiter quand il y a une bonne affaire. La gestion de ton bien est aussi plus simple. Que ce soit pour gérer les travaux, mettre le locataire en place, intervenir en cas d’imprévus (car oui cela arrive). C’est toujours mieux d’être présent.

L'emplacement en immobilier n°3 : l'appartement.

Emplacement

La troisième étape de l’emplacement correspond à l’emplacement de l’appartement. Il est important de connaitre le voisinage avant d’acheter un bien situé dans une copropriété. 

N’hésite pas à aller sonner aux portes de la copropriété et à demander si il y a une bonne entente générale dans l’immeuble, si tout se passe bien (vérifie qu’il n’y ait pas de problèmes de voisinage, auquel cas votre appartement sera difficile à louer).

Un élément qui ne trompe pas est de regarder l’état général des parties communes, plus spécifiquement l’état des boites aux lettres. Si les boites aux lettres sont en mauvais état, quelque chose cloche. (Cela m’est déjà arrivé de ne pas faire d’offre sur un appartement avec une excellente rentabilité, à cause de l’état des boites aux lettres.) 

Il ne faut pas oublier que l’appartement en lui-même peut-être mal exposé, et/ou mal agencé. On pourra donc créer un rendement entrepreneurial. 

Attention également aux charges de copropriété importantes. Elles peuvent avoir un impact direct sur le cash-flow de l’investissement. Des grosses charges de copropriété peuvent être un argument durant la négociation. 

N’oublie pas, le monde évolue, la population est en constante augmentation. Le nombre de logements ne fera qu’augmenter avec le temps. Il faut bien prendre conscience qu’il y aura toujours besoin de se loger, c’est un besoin primaire.

Voila ! C’est tout pour cet article. J’espère qu’il a pu répondre à tes questions. Si c’est pas le cas, je t’invite à nous en faire part en commentaires. 

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A bientôt 😁!

Alexandre Fines

À propos de l'auteur

Alex

Co-fondateur de Sans Cravate et investisseur immobilier, il vous proposera des ressources de qualité afin que vous puissiez réussir tous vos projets immobiliers.

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